Bâtiment industriel: Engouement sans précédent pour les usines

L’effet PSA, Renault, Delphi, Yazaki… multiplie le rythme d’accélération des écosystèmes et sites industriels. «2017 aura été une année record pour le bâtiment industriel au Maroc». C’est ce qui ressort des analyses du cabinet Colliers International Maroc. Un engouement sans précédent a été enregistré pour ce type d’actifs, avec plus de 100.000 mètres carrés construits à la location, confirment les consultants de Colliers Maroc.

La filiale marocaine du cabinet américain vient d’organiser une rencontre dédiée au «built to suit» avec une trentaine d’opérateurs ciblés qui interviennent dans le développement de sites industriels pour le compte du secteur automobile. Il s’agit de grands groupes institutionnels, fonds d’investissement, compagnies d’assurances, aménageurs-développeurs, family offices… Parmi les participants, Foncière Emergence, Immorente, Soprima, Foncière Chellah ou encore Sotravo.

L’évènement a suscité un vif débat sur l’évolution du bâtiment industriel depuis 2009. Les premières conclusions de cette rencontre de Colliers remontent des tendances assez positives. Il en ressort notamment l’émergence d’un nouveau profil de développeurs-constructeurs qui commencent à s’intégrer. S’y ajoute une forte compression des taux de capitalisation.

«La compression des taux de rendement  est de 100 points de base», soutient Wafi El Yacoubi, directeur général délégué chez Colliers Maroc. Ce qui renseigne, selon lui, sur l’engouement sans précédent pour ce type d’actifs.  Selon El Yacoubi, l’on entend par «built to suit» toutes les opérations de développement clés en mains à la location réalisées par des investisseurs pour le compte d’industriels sur la base de stricts cahiers des charges aux standards internationaux.

Ce qui requiert une parfaite maîtrise des contraintes techniques, du timing (respect des délais), le strict respect du cahier des charges des donneurs d’ordre ou encore la prise en compte de la composante environnementale. Sur ce registre, Colliers revendique des références solides avec 5 opérations pour le compte de grands opérateurs automobiles de renom. Il s’agit notamment de Faurecia Salé, Faurecia Kénitra, Delphi, Nexteer, Lear. Au total, le cabinet a structuré 70.000 m2 de surfaces construites.

Ce qui représente un investissement global de l’ordre de 540 millions de DH d’actifs placés. En tout et pour tout, ces opérations s’étendent sur une superficie foncière globale de 160.000 m2. Les différents sites développés en built to suit sont basés essentiellement à Tanger (écosystème Renault), Kénitra (écosystème PSA), Meknès et Rabat-Technopolis.

Il va sans dire que la mission est assez complexe. Colliers revendique une solution complète puisqu’elle démarre avec le choix du site, la négociation avec les aménageurs, l’acquisition du terrain, la recherche d’investisseurs… S’y ajoute le suivi du chantier de bout en bout, jusqu’à la livraison clés en mains.

Tout l’enjeu réside dans l’identification d’une opportunité foncière éligible, la qualité des négociations avec les investisseurs conformément aux prescriptions spéciales de l’utilisateur. Mais il y a aussi l’efford l’adaptation du cahier des charges international de l’installation industrielle au contexte marocain.

En fait, selon les consultants, il y a deux types de business models: ceux qui préfèrent des acquisitions en propre. Et ceux qui optent pour le mode locatif avec contrat de bail entre l’investisseur et l’utilisateur industriel. L’engouement pour le locatif s’explique, selon Colliers, par la durée de bail qui est en moyenne de 10 ans. Ce qui est de nature à amortir l’investissement sur une longue durée compte tenu de la solvabilité des utilisateurs.

Source : L’Economiste

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